商业地产的运营模式是怎么样的

商业地产有什么运营的模式啊?看完我整理的商业地产的运营模式后你就会明白了!文章分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦!

商业地产的运营模式

1、分割出租

开发商将商业地产统一规划、分割，以长期出租方式招租。

由于缺少统一的规划和有序的经营管理，这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润的风险，最后开发商被迫将商业地产出租后又以返租方式招商经营的局面。

2、分割出售

分割出售作为商业地产开发经营的一种模式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发商财务压力的同时，如果缺乏整体的规划、有效的管理，往往会为日后的经营埋下隐患。

商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施的所有权和经营权被彻底分离，而且产权人人数众多。从而影响商业地产的经营效益，实际回报与预期收益可能相差甚远。

3、售后返租

分割出售模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分离。为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营，这就是所谓的售后返租模式。

售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式吸引买家入场。同时，因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。

4、地产开发与商业运作同步并存模式

地产开发与商业运作并存的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式。房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些商业企业参与相关的工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。与先建设后招商的传统模式相比，这种模式具有多种优点，既能吸引投资者的关注和购买信心，又能较大程度地保证该地产的商业增值空间，更适应变化中的市场环境。

5、专业担保公司介入投资性房产领域

对商业地产尤其是酒店经营模式不甚了解的投资者，在诸如产权式酒店等形式的商业地产投资过程中，前期不调查开发商是否具有经营和担保实力，后期也不调查管理公司是否具有经营管理能力，只要看到高回报就盲目购买，近年来已经出现了一些投资风险的实例。

产权式酒店的投资风险，让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔，为此，出现了产权式酒店为房产投资人加上一道保险引入专业担保的这种销售模式，专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。

商业地产运营模式及风险防范

一、商业地产的概念

商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。

商业地产开发项目按照商业形态进行分类，大体可以分为以下类目：商业广场、shoppingmall、商业街、大型商铺、购物中心、休闲广场、步行街、专业市场、社区商业中心等。

二、商业地产运营常用模式

1、只售不租，出让产权。采用这种模式可以很快收回投资，很多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖场面积消化的难题。大部分都用出售后返租，并以高回报租金、若干年后回购为吸引人的口号，营造了许许多多的概念。商铺以其潜在的升值空间，已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。产权式商铺市场近年来成为商铺市场主流。房地产发展商作为物业的开发单位，通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，并同时保证小业主购买商铺后每年获取一定的收益率的前提下，要求小业主(投资者)与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。这种以大商家整体承租，发展商长期包租为销售模式，市场称之为产权式商铺。至今这种营销模式被普通运用，并受到投资者的信赖。

2、只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态种类，形成自己经营特色。

3、又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用;或者以租代售，又租又售;还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润;还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营;还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。

4、商家与地产商结成战略联盟。现在最吸引人们眼球的是万达模式。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业项目在开工之前，便已确定大部分面积要租与国际商业大鳄，故被称为订单地产。万达集团得到的利益是通过租金的方式获得稳定的现金流。欧倍德节省了选址时间和机会成本，避免新店建设方面的巨额原始投入。

三、商业地产运营管理

运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从商业管理蜕变成物业管理，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

统一的运营管理是商业地产成功的关键。运营管理的统一性，就是开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。

虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。

统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理(立足长远)、统一营销(广告宣传等)、统一服务监督和统一物管。这其中统一招商管理又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。

虽然运营管理是一个项目成功与否的关键，但在运营管理之前，要确保一个项目完美顺利地开发、进展，则要完全归功于科学而严谨的市场调查、规划选址、准确的定位和长期有序良好的招商工作，因此说，它们又是一个成功商业项目后期顺利运营的基础。

四、商业地产运营中法律风险防范

结合商业地产与住宅地产的区别可以看出，住宅地产以住户入住结束，而商业地产则是由多方运转的商业价值链组成，它需要开发商、投资者、经营者以及物业管理四者结合起来才能取得共赢。商业房地产运营主要包括开发、销售、招商、经营、管理几个环节，这些环节每一个都是紧密联系，在法律意义上将产生不同于普通房产的差异。商业地产的开发过程中一般会遇到以下风险：

1、宏观调控的风险

宏观调控是指利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。上海市政府针对商铺热发布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，在通知中明令禁止将没有封闭、永久、固定维护结构的商场与写字楼擅自分割转让，并规定商铺的买卖必须在有产权证以后并通过有关主管部门的批准后方可进行。该通知以行政手段对开发商的经营行为进行了规范。

2、规划失误的风险

规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划，属于法规范畴，具有强制性，如果规划失误，也会造成商铺贬值。同时，开发商在商铺开发中尽量熟悉相关的行政法规和规定，以免从方向上犯了错误。一项成功的规划更多依赖于市场调查等商业活动，但从法律角度了解城市发展的政策倾向也有一定的作用。

3、租金差价风险

开发商出售商铺后，消费者、小业主们委托开发商经营此商铺，而开发商则整体租赁给大型商家统一经营，租金相对低，必然与商家提供给小业主客户的回报率之间将存在差距，就使得开发商不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金;要回避此类风险，开发商必须按照市场规律来制定商铺销售价格和回报率，不能脱离市场，一味提高售价和回报率。同时由于租金高额的租赁税，对于普通的购房者而言并不十分清楚，购房者因此认为开发商存在欺诈引发纠纷十分普遍，这要求开发商在销售前有正确的引导。

4、大型商家经营不善带来的风险

若大型商家在长期的承租期内，经营管理不善，无法继续经营，无力支付租金给开发商，将导致开发商不能支付固定回报率给小业主的承诺。因此开发商在考虑出租时，不能只以租金的角度选择租客，而是应该对租客的行业、资质、背景及其履约能力进行考量，尽量选择一些优质大商家租客，以获得一个长期的有保证的租约，以保证给业主一个稳定、持续、健康的回报率。这主要取决与招商这个特殊环节，一些开发商为追求高进驻率，忽略商家经营形态、企业信誉等因素，导致商业布局不合理，或者因商家经营不善而在开业后退租，其影响较延长招商时间更为严重。

5、售后包租带来的风险

采取售后包租的方式涉及两种法律关系：一是购房人与开发商之间的买卖关系;二是购房人与第三方的委托租赁关系。现在，有部分开发商采取委托经营合同方式，保障投资收益。即小业主除了和开发商签订购房合同外，开发商或开发商提供的管理公司一般还要与购房者签订一份委托经营合同。开发商应特别重视委托经营合同，因为这是保障投资收益的法律文书。

6、产权分散带来的风险

开发商分割商铺销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销之主要问题。开发商可以建议小业主提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式实现商场的统一经营。这有效避免了返租期满后发生纠纷的可能性。

7、物业管理中存在的风险

商用物业(尤其是商铺)单独成立业主委员会的可能性很少、难度较大，且商铺物业管理的内容繁杂，涉及诸如水、电、气、经营形态等的收取、分摊、使用和管理，一旦管理、服务不善，计容易导致物业后期经营成本的过大，这恰好是经营者与物业的开发、管理者分歧最大、最繁琐的环节之一，许多消费者(投资者)与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上。而且不同的商业形态面临的各种费用标准不统一，使发生纠纷的概率大为增加。

此外，商铺的公摊面积、相邻权、环境变化、供求关系、选址不当、开发商的项目实施能力不强、业态变化、商圈变化等问题都使开发商在商业地产运营中面临重重风险，需要聘请专业律师来合法规避和安全防范。

商业地产运营模式选择

近几年，商业地产的开发投资保持持续增长。2007年,中国商业用房的投资总额是2775.56亿元，同比增长17.9%，连续三年保持在17%左右。同时，当前从紧的货币政策，对前期火热的房地产市场，抑制作用日益显现。在这种情况下，商业地产以其利润较高、市场逐渐成熟，成为了房地产投资的良好避风港。然而，相当多的商业地产在建成之后，存在着前期招商或者是后期运营的难题，除去运作能力的差异以外，项目运营模式选择不当是前述难题产生的症结。因此，商业地产的运营，绝对不可能像住宅那样相对简单，需要具备相当的资源整合能力，亦即精准的商业开发定位能力以及后期的运营能力。也就是说，针对具体商业地产，合适的运营模式的选择至为重要。本文就商业地产运营模式的选择作一探讨，以期能对商业地产投资时选择合适的时机、采用合理的运营模式提供参考。

目前世界各地对于商业地产并无一致的定义，中国房地产统计年鉴将进行商业零售和其他实物当场交易或面对大众有偿服务的经营场所称为商业营业用房，这个称法是国内广泛使用的商业地产概念。本文讨论的商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，其经营模式、功能和用途区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

一、商业地产主要运营模式

在商业地产开发完毕后，通常会采用以下三种模式进行运营：

第一,产权持有。这种模式对于开发商的招商及商业运营能力有一定的要求。区域略显劣势的项目，则更需要在业态定位与规划布局上下足工夫。这种方式可以分为两元和三元两种格局。产权持有的二元格局，以开发商为产权人+出租人+管理者，经营者为承租人形成。而产权持有的三元格局，以开发商为产权人+出租人，专业商业运营公司为管理者，经营者为承租人形成。由于商业运营往往不是开发商的强项所在，因此采用三元格局的居多。

第二,租售并举。这种模式在开发之前，先确定主力目标商家，并以其为龙头，吸引中小商家的进驻，集群效应因此形成。由于通常会选择行业大型品牌为主力目标商家，因此这种方式对于商业地产日后的长期稳定的运营有着很强的保障意义和升值保证。该种方式目前方兴未艾，有着一定的市场前景。

第三,产权出售。实际情况中，包括整体销售和小单元出售两种形式。由于这种模式对于开发商最大的好处在于能够快速回笼资金，取得现金流，进行滚动开发。但同时开发商也丧失了获取长期回报的机会。在此种方式中具体体现为四元格局，即开发商为出售人、小业主为买受人、商业管理公司为管理人、租赁户为经营者/承租人。但在小单元出售方式中，有时会省略商业管理公司的角色。这样的缺省，往往使得该商业地产缺乏统一经营管理，商业品质由此降低，经营者风险而随之增大。

二、适合模式的选择

以上三种方式应结合商业地产和企业经营的具体情况而选择。

第一种产权持有模式，对于开发商的资金实力、商业运营与品牌，要求都很高。该模式是开发商自行招商管理，或者开发商委托专业商业运营公司招商管理。而整个商业能否形成规模效应，是日后能否为开发商带来良好的现金流的前提保证。因此，这种模式中，开发商自身的品牌与能力其实占据了很大的权重。同时，由于商业地产的招商、运营到繁荣，乃至带来持续良好的经营收益，需要一个较为漫长的过程，这样就需要开发商具备相当的资金实力。这种方式中，如果经营过程中出现问题的话，往往对于经营收益乃至物业自身升值都会产生强烈的负面作用。其实在市场中，经常可以看到一些项目出现了以下的恶性循环，经营不善、商家退铺、租赁困难、物业经营收益受损、物业自身价值下降。因此，只有资金实力雄厚，拥有优秀经营管理人才的大型房地产企业或投资企业才会采用此种模式。

这种模式最为典型的例子是上海的新天地模式。上海新天地由开发商建设，建成后将商业出租，并进行统一管理。这使得所有的商业能以一个统一的社会形象面对消费者，同时商家分别经营各自的产品，充分展示独特的品牌形象和经营风格。这种模式是由专业公司招商，实现管理者与经营者相分离，可提高管理水平。这种模式中优秀的主题、专业店对于商业中心的成功运作非常关键。但是，很多著名品牌都要求较低的租金。应当看到，开发商的商业经营回报有所下降，但在与商业相配套的住宅房地产的开发销售方面，开发商仍然可获取高额的利润。

第二种租售并举模式对开发商的资金实力要求仍然较高，而且往往要借助主力目标商家已经具有的行业号召力，来提高商业地产开发后的市场口碑与向心力，以保证商业项目日后的运营成功。不过由于主力目标商家属于大面积租赁的类型，因此，在前几年来自租赁的收益并不高，甚至远低于市场行情。但由于商业地产的优秀运营，物业自身升值可以对冲掉经营上的收益不足。这种模式能够迅速地确立商业地产项目的市场地位，提高人气。通过开发商与品牌商家的订单开发方式，双方的优势得以充分互动，物业升值的速率将是非常快的。

这种模式最为典型的例子是大连万达模式。这种运营模式是引入一家知名商业品牌公司的主力店。以较低的价格将大部分商铺租给主力店，这种模式可带来大量的人流和商机。然后开发商将底层好位置的商铺出售给小业主，由于主力店的带动，使得底层商业能以较高的价格售出，回收部分投资，小业主自主招商经营。

第三种产权出售模式是通过整体或拆零销售，达到迅速销售、迅速回笼的目的。往往在预售阶段就开始销售，因此可以在最大程度上降低开发商的资金压力，并形成快速开发――快速销售――快速回笼――再次开发的循环。这种模式相对比较适合中小开发商。因为这些开发商往往对资金较敏感。这种模式可以实现的销售价格一般是有限的，远无法与成熟商业相比较。同时，商业运营的不确定性和商业管理公司诚信上的不确定性，对于投资者而言，使得选择这种模式的业主都具有一定风险。

三、三种模式对比

产权持有 租售并举 产权出售

运营方式 开发商持有物业，自行招租或将其整体出租给一家专业商业运营公司。开发商将商业大部分出租给大型的主力店，将小部分出售给小业主，藉此在短期内实现项目盈利。 开发商通过整体或拆零迅速销售商业单元、快速回笼资金。

优势

1、便于统一经营定位和管理，较好地控制商业业态和档次，降低经营风险;

2、物业租金逐年递增，利润源泉稳定;

3、可将物业抵押融资，等待增值。

4、业态可控，大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益;

5、出售部分物业使回报期缩短。

6、主力店使物业增值快。

7、短期可有回报。

8、整体出售销售周期较长，客户少;

劣势 1、专业商业运营公司谈判实力强，有时开发商租金回报不及运营商经营回报;

2、回报期长;

3、初期投入资金压力大。

4、对主力店招商能力要求极高;

5、回报期长;

6、初期投入资金压力大。

7、后期可能缺乏统一管理、规划，小业主经营风险高;

8、不享有地产增值的效益。

适用条件

1、开发商以商业地产为长期经营的资产;

2、资金实力雄厚;

3、拥有优秀经营管理人才。

4、盈利周期短;

5、资金实力雄厚;

6、短期内要求回报;

7、资金实力不够;

8、人才缺乏。

综上所述，商业地产运营模式应把握以下三个关键问题。第一个问题是，开发商或投资商首先要考虑自身是否具备经济实力。自身经济实力不足，其选择的运营模式将难以驾驭。根据经济实力的大小，开发商或投资商决定是出售、出租，还是采用其他适合的运营模式。第二个问题是，开发商或投资商考虑自身是否具备运作商业地产的专业团队和人才。如果这些专业团队和人才缺乏经营商业地产的理念，只是简单地套用住宅开发的习惯性思维，不仅不能盈利，反而会导致投资的失败。第三个问题是，要调整好开发商、运营商、经营者的利益分配关系。只有争取多赢，才能使整个商业地产的价值链能长期运转。由此可见，商业地产项目在资金充足的前提下，在开发完毕后，出售该商业地产并不是最好的选择。如果在开发完毕后，继续持有商业地产，则开发商或投资者既可以坐享物业的经营收益与升值，也同样可以把项目进行资本运作。如果一定要出售商业地产，最好的出售时机也不应在预售阶段，而应选择在商业地产运营相对成熟之后，这样才可以获得更高的投资回报。

在线O2O系统如何解决营销运营难题？

当不少企业对B2B、B2C、C2C等模式还没有完全进入状态时，O2O模式又不约而至，并将对企业运营产生全新而广泛的影响。O2O的核心是线上线下互动融合，注重用户体验。缺失线下体验的O2O是不完整的，甚至导致整个模式失效。

互联网企业实体化和传统企业互联网化的时代来临！

O2O刚刚起步，但发展势头成燎原之势，既有先线上后线下和先线下后线上两种基本模式，又衍生出先线上后线下再线上和先线下后线上再线下两种后生模式。它们非孤立存在，而是相互转化。

阿里以“千军万马”和“四通八达”战略构建其O2O全盘布局，并与腾讯、百度等抢占O2O战略支点；O2O平台车享网助力上汽打通和激活其全产业链；美国梅西百货以O2O打造现代百货生态圈，并以“移动互联+大数据精准营销+社区化”提升其消费体验，由此“起死回生”……

抓住O2O革新时机，就是把握战略转型新机遇！

O2O四大模式

O2O模式的基本商业逻辑是，用户在线上平台预先支付，然后到线下消费体验，商家实时追踪其营销效果，由此形成闭环的商业服务和体验过程。它采用“电子市场+到店消费”模式，而不是“电子市场+物流配送”模式。

在国内，O2O(Online to Offline)概念被炒热，有人把2014年称为O2O元年。O2O概念一般认为是2010年由美国人Alex Rampell最早提出，2011年被引入中国。O2O电子商务模式的基本商业逻辑是，用户在线上平台预先支付，然后到线下消费体验，商家实时追踪其营销效果，由此形成闭环的商业服务和体验过程。与其他电子商务模式不同的是，O2O采用“电子市场+到店消费”模式，而不是“电子市场+物流配送”模式。有人认为，O2O模式是B2C模式的升级版，更强调消费体验。目前国内对O2O概念已经泛化，把在产业链中涉及到线上和线下的模式都称之为O2O模式。

O2OPark自组织创始人张波认为，O2O不在于线上或线下，而在于线上线下的互动。企业在O2O这种虚实互动的商业模式下，专注于碎片化渠道+个性化内容组合成各式互动精准的社会化营销，最后通过互动形成粉丝社群，才是O2O的关键。奥维咨询品牌总监苏亮认为，O2O模式要符合三个特征：具备完全打通的线上和线下平台，用互联网的思维方式去运营这两个平台，一切以用户为中心。信息流与资金流通过线上实现，商业流与服务流则在线下实现。

不过至今还没有一个完全成型的O2O实践案例。正如万达老板王健林所说：“在中国和世界，O2O模式目前还没有成功的案例。现在的O2O模式其实大部分就是一个导购模式，并没有线上线下完全结合起来。”一般认为，携程旅行网等在中国最早采用O2O模式，其利用线上信息流吸纳游客，通过线下旅游公司让游客享受旅行服务。到2013年，O2O开始被广泛关注，分类信息网站、点评类网站、团购类网站、订餐类网站等都宣称自己采用了O2O，其他各类企业也纷纷试水O2O。

尽管O2O模式在向各领域全面渗透，但目前依然处于早期发展阶段。有数据显示，无论中国还是美国，目前线上消费只占整体消费的3%～8%。因此，创新工场董事长李开复认为，一旦线上线下真正融合起来，将爆发巨大的市场力量。据艾媒咨询的数据，2011年中国O2O市场规模为562.3亿元，预计到2015年将达到4188.5亿元。

O2O模式存在两种基本的实施方式和路径：Online to Offline(线上营销和交易到线下体验)和Offline to Online(线下营销到线上完成交易)，分别简称为先线上后线下模式、先线下后线上模式。在此基础上，衍生出另外两种实施方式和路径：Online to Offline to Online(线上营销到线下体验，再到线上交易)和Offline to Online to Offline(线下营销到线上交易，再到线下体验)，分别简称为先线上后线下再线上模式、先线下后线上再线下模式。

张波认为，只谈Online to Offline和Offline to Online是O2O，仅停留在传统互联网的单渠道引流竞争模式，即“入口”论和“船票”论；如果不能深刻理解Online to Offline to Online和Offline to Online to Offline，就永远不知道移动互联网使O2O商业进入了多渠道引流合作模式，由此“粉丝触发”论替代“入口”论。

其实每种实施方式和路径并非绝对孤立的，而是相互作用后形成线上线下融合的闭环，进而形成一个连续、完整的O2O模式。但为便于解读O2O，在此将其细分成四种运作模式。

模式一：先线上后线下模式

所谓先线上后线下模式，就是企业先搭建起一个线上平台，以这个平台为依托和入口，将线下商业流导入线上进行营销和交易，同时，用户藉此又到线下享受相应的服务体验。这个平台是O2O运转的基础，应具有强大的资源流转化能力和促使其线上线下互动的能力。在现实中，很多本土生活服务性的企业都采用了这种模式。比如，腾讯凭借其积累的资源流聚集和转化能力以及经济基础，构建的O2O平台生态系统即是如此。

在O2O布局上，腾讯已经构建起腾讯系大平台，并搭建起O2O生态链条：以微信平台为大入口，后端有腾讯地图、微信支付等做支撑，中间整合本地生活服务，比如餐饮由大众点评进行承接，打车以嘀嘀打车为主，电影票以高朋网[微博]为主等，这样就构建起线上线下互动的闭环。

微信可以满足社交、游戏等需求，引导商业流，创造了微信红包、嘀嘀打车、大众点评等系列场景。尽管从社交场景转化为消费场景可能面临挑战，但微信掌握的海量社交数据是不容忽视的，因为它为商业流提供了丰富的源泉。这其间主要面对的是商业流中的供需对接问题，腾讯开放支付和地图API两个接口，为第三方服务商做微信O2O提供了技术条件保障，并让第三方服务商在微信生态链中扮演起更积极的角色。

具体来说，其涵盖以下关键环节：首先，微信、二维码、QQ地图是线上线下的关键入口。微信扫描二维码成为其重要的入口，地图平台也是腾讯大力打造的入口。2011年腾讯开始做街景服务，其街景支持手机应用，而LBS应用亦可调用其街景和地图接口，开放的API还允许开发者接入和调用。其次，推出“QQ彩贝”计划，打通电商和生活服务平台的通用积分体系，进行精准营销；与财付通深度整合，撬开手机支付市场。另外，腾讯投资高朋等团购业务，与王府井百货、上品折扣、海底捞等线下企业合作，搭建起线下平台，其中比较成型的两块业务是电商O2O和餐饮O2O，并由此整合它们丰富的商户资源来助推腾讯O2O的发展。

模式二：先线下后线上模式

所谓先线下后线上模式，就是企业先搭建起线下平台，以这个平台为依托进行线下营销，让用户享受相应的服务体验，同时将线下商业流导入线上平台，在线上进行交易，由此促使线上线下互动并形成闭环。在这种O2O模式中，企业需自建两个平台，即线下实体平台和线上互联网平台。其基本结构是：先开实体店铺，后自建网上商城，再实现线下实体店与线上网络商城同步运行。在现实中，采用这种O2O模式的实体化企业居多，苏宁云商所构建的O2O平台生态系统即是如此。

在线下，目前苏宁云商拥有1600多家店面平台，还有收购和合作的其他领域的店面平台。在线上，其搭建的苏宁易购等网络平台，已覆盖传统家电、3C电器、日用百货等品类。2011年，苏宁易购强化虚拟网络与实体店面的同步发展。财报显示，2013年苏宁云商的整体营收达1052.92亿元，同比增长7.05%，同时实现线上线下销售额同步增长，其中苏宁易购实现销售收入218.90亿元，同比增长43.86%，稳居国内B2C前三甲；线下业务亦实现6.36%的增长，稳居国内零售业第一名。

苏宁云商提出“电商+店商+零售服务商”运营模式，通过门店端、PC端、手机端、电视端等将线下体验性和线上便利性多端无缝融合起来，建立起零售企业与消费者、供应商、商户共赢的良性发展模式。其制定的路线图是“一体两翼”：以互联网零售为主体，以O2O全渠道经营模式和线上线下开放平台为两翼的转型路径。

为此，苏宁云商采取了诸多积极措施：

破除组织壁垒。2013年2月，调整组织架构，成立商品经营总部、电子商务经营总部和连锁平台经营总部，后又将连锁平台经营总部和电子商务经营总部合并成大“运营总部”，还成立红孩子、PPTV、商业广场、物流、金融、电讯等直属公司，赋予它们更大的经营管理自主权，由此形成“平台共享+垂直协同”的经营组合，支撑线上线下融合发展和全品类拓展。

突破价格壁垒。2013年6月，在全国范围内实施线上线下同价，这标志其O2O模式的全面运行。尽管线上线下同价策略受到外界质疑，但不失为一种积极尝试。

搭建开放平台。在供应链方面，改变以谈判博弈为主导的模式，向以用户需求为驱动的商品合作模式转型。2013年9月，发布3.0版本开放平台“苏宁云台”。开放平台为上游企业商户提供天猫、京东以外的差异化选择，是过去以门店为主的线下服务平台在线上的延伸，形成对上下游包括门店、电子商务、金融、物流在内更完整的综合服务体系。

突破体验壁垒。从全局体验、全域体验、全需体验三个纬度全面升级消费体验。2013年12月，在店面布局上以购物体验为导向，全面建设互联网化的门店。建立O2O融合、多终端互动的全渠道经营模式，比如店内设有免费WIFI、电子价签、多媒体电子货架，满足全局体验需求；建立全资源的核心能力体系，满足用户在售前、售中和售后的全流程体验需求；运用移动互联网、物联网、大数据等技术，满足个性化需求，比如2013年5月移动端还增加了“附近苏宁”门店搜索功能，用户可快速定位自己所在位置及搜索周边门店，满足全需体验。

2014年，围绕O2O模式运营，苏宁云商将打通移动通讯、社交、购物、娱乐、资讯等资源，给用户提供社交休闲、视频娱乐、线上线下购物、金融理财、智能家居等系列增值服务。同时，还将抢占客厅入口，通过PPTV-BOX的硬件产品与苏宁易购实现无缝融合。

模式三：先线上后线下再线上模式

所谓先线上后线下再线上模式，就是先搭建起线上平台进行营销，再将线上商业流导入线下让用户享受服务体验，然后再让用户到线上进行交易或消费体验。在现实中，很多团购、电商等企业都采用了这种O2O模式，比如京东商城。

2013年12月，京东将O2O模式确定为其未来发展重要战略之一。京东的O2O生态链条是：先自建线上京东商城，以其为平台进行营销，线下自营物流系统和与实体店企业合作，让用户享受其线下服务体验，再让用户到线上京东商城进行交易。

在线上，以自营为主的京东商城已成为B2C领域的一面旗帜，它是京东O2O的起点和依托平台。2012年上半年，京东让满座网、嘀嗒团、拉手网等团购网站入驻其平台。2013年9月，京东投资外卖订餐网站到家美食会。京东加大自营的京品惠运营力度，通过巨资买断形式，联合众多中高端生活服务品牌为用户提供低折扣的独家储值卡。除3C家电、图书等领域坚持自营外，其他品类大多做开放平台，比如与社交、地图、搜索、本地生活服务等主流平台合作，引入外部流量资源。此系列举措进一步扩充线上平台，夯实其O2O布局基础。

在线下，一方面多年来一直投入巨资自建物流网络，已拥有1400个配送站及超过1.5万名配送员，这成为京东O2O的后发优势；另一方面，与线下实体店企业合作，构建“1小时本地生活圈”，使京东O2O直接“接地气”。比如在家电领域，整合三、四、五级市场的终端门店，让用户在线上京东商城搜集订单，线下由合作门店完成配送服务。

为夯实线下服务基础，填补缺少自营线下门店的短板，京东加大了合作力度。2013年11月，与太原本地颇具规模的唐久便利连锁店合作，唐久便利店在京东商城开设售卖专区，用户下单后后台系统自动匹配与用户所填地址最近的便利店进行送货。2014年3月，京东与快客、好邻居、良友、每日每夜、人本、美宜佳、中央红、一团火、今日便利、利客等连锁便利店品牌合作，涉及门店11000多家，涵盖全国众多城市。

京东将自身IT系统与线下便利店IT系统深度对接，与它们分享线上流量，并按地域将精准用户导入它们在京东商城的线上店铺，有效提升其销量，比如京东给唐久便利店每日带去上千单订单量。在此过程中，京东亦获取了线下流量，实现渠道下沉，并变相扩充了自身商品品类。

同时，京东通过技术不断改善用户体验。除了线下门店，京东还与SAP、IBM、海鼎等ERP软件服务商合作，使零售业ERP系统和京东平台无缝对接，让交易、结算、物流和售后客服等环节可视化，并支持其电子会员卡和手机支付功能，实现线上线下会员体系共享。通过京东平台上便利店官网，用户亦可借助LBS定位，在其旗下所有门店中找寻最近的店面进行购物，享受便捷的网购生活体验。

模式四：先线下后线上再线下模式

所谓先线下后线上再线下模式，就是先搭建起线下平台进行营销，再将线下商业流导入或借力全国布局的第三方网上平台进行线上交易，然后再让用户到线下享受消费体验。这种O2O模式中，所选择的第三方平台一般是现成的、颇具影响面的社会化平台，比如微信、微淘、大众点评网等等，且可同时借用多个第三方平台，这样就可以借力第三方平台进行引流，从而实现自己的商业目标。在现实中，餐饮、美容、娱乐等本地生活服务类O2O企业采用这种模式的居多，棒约翰就是如此。

作为连锁餐厅披萨品牌的棒约翰，通过O2O线上订餐模式获得了两位数增长，其中外卖量占到30%。其O2O生态链条是：用户通过线上APP和第三方平台找到线下的棒约翰门店，通过线上支付，再到线下棒约翰门店享用其服务。具体来说，在线下，棒约翰目前在全球已开设了4000多家连锁餐厅，这是其起家和生存之本。在线上，一方面，棒约翰做了APP，开设有自己的网上订餐平台，另一方面，借助第三方平台引流，目前使用了微信平台和大众点评网平台等。

在完成了线下线上布局后，就将线上线下融合，打造O2O闭环。棒约翰的做法是，将订单平台、用户体验和供应链进行统一。

统一订单平台。商业流来自不同渠道，可能来自门店渠道、自有网上订餐平台，也可能来自不同的第三方平台的渠道，若各自为政，则容易造成信息混乱、效率低下。为此，棒约翰将来自线下门店、自有网络订餐平台、微信和大众点评网等第三方平台的订单信息流整合到自己的企业信息系统，使其订单平台保持统一，进而适时分配给相应的门店。

统一用户体验。服务中心或呼叫中心收到来自不同渠道的订单信息，如果对外服务不统一，则可能造成用户体验千差万别。因此，在订单平台统一的基础上，棒约翰将服务中心统一，以规范对外服务，使用户体验一致化。同时，为提升用户体验，棒约翰推出了电子会员卡，即手机二维码，其集合预存钱、预付卡、充值等功能，用户扫描二维码，就可采用微信支付，之后就可与排队点餐的用户一样直接享用美餐。

统一供应链。餐饮外卖面临供应链尤其是价格数据的整合问题。因为对餐饮外卖O2O来说，如果不能适时掌握用户订单附近门店的产品价格、库存等信息，则可能无法在承诺的送餐时间内送达，因此订单与配送单必须集成化。棒约翰对数据链进行了整合，使整个供应链数据得到统一，这样配送单自动生成用户的送餐地址、产品信息甚至配送路线等，并在配送员手机上显示，每个环节按流程执行，就能将外卖及时送达用户手中。

随着移动终端的不断发展和普及，O2O的发展方向将越来越清晰。

商业地产如何突破招商瓶颈

招商是商业地产开发至关重要的一环，是一个商业项目的生存点，甚至开发商片面的认为商业地产开发就是招商，可见商业地产招商的重要性。然而招商难，却是业界的共识。开发商与商家本是天然的利益共同体，只有相互依存，相互合作，才能在双赢中共同发展和繁荣。商业项目缘何变“空城”？在现实的商业地产招商中，项目引进商家往往是举步维艰，要么是理想的商家招不进，要么是招进的商家不理想，抑或是商场开业后商家换了一批又一批。比如在招商广告里，开发商承诺“免租期、推广费、配套仓库”等利好，千方百计想把商户请进来；然而，当商家们怀着生意兴隆的美好愿望开始进驻经营时，开发商由于各种原因，放弃了先头的承诺，“推广费”不见踪影、“仓库”迟迟未能动工，最后是商家无法开业做生意。在此情况下，商业地产项目难免成为一座座“空城”和一条条“死街”。商业地产的价值在于“商”，其主体就是商家。如果没有了商家，没有了商家的经营，商业地产也就失去了最根本的价值。从这个角度看，商家是开发商和投资者实现投资回报的关键点。在商业地产运营中，如果谁抛弃了经营者，那么谁就注定被经营者所抛弃。经营户：想说爱你真的好难？目前许多商业项目，尤其是一些大型商业项目，往往是销售火爆，而招商效果却非常不理想，有些商家不愿进驻导致无法开业，有些项目虽然招满了，但免租期一到商户就纷纷撤场，导致项目失败，究其原因往往是招商出了问题。目前商业地产项目招商难主要存在以下几方面的问题：一、规划设计不合格，商家“望楼兴叹”。由于许多商业地产开发商是由开发住宅转型而来的，商业地产的开发沿袭了住宅的开发模式，等建筑建好后再去招商，最终由于规划与建筑结构的不符合进驻商户的经营要求，导致一些理想的承租户“想说爱你真的好难”。二、招商营销工作缺少针对性。招商难的根本原因并不在于市场上的商家资源越来越少，而是招商营销工作缺少针对性，缺乏对不同业态经营规律与商户不同心态的具体了解与把握。比如影院与肯德基、麦当劳等一些娱乐与餐饮类业态通常采取的是利润分成的合作模式，如果对此类业态经营规律与商家要求降低经营风险的心态不了解，仍采用传统招商模式，就等于给商家设置障碍，导致招商难。三、招商质量把关不严。在项目招商过程中出现不管“张三李四，只要给钱就进”的做法，这看似招来了更多商户，但这往往是商场后期经营死火的导火索，实际上是给开发商与承租户的利益带来致命的伤害。由于招到的商户与商圈目标消费群不符或商家经营能力弱，进场后生意难做，进场经营不久就关门大吉，最终导致商铺高空置率。四、商业项目租金定价过高。如何定租金往往关系到项目招商的成败，现实是由于开发商急于资金回笼，往往采取“杀鸡取卵”式的做法——租金越高越好。租金定价通常采取与周边同类项目进行比较定价，孰不知，周边同类项目租金之所以能够保持高价位，是经过长时间“熬炼”出来的旺铺，是商户努力经营的结果。如果不尊重市场规律，而盲目照搬，势必要导致招商难。怎样破解招商难题？商业地产项目的招商应该要做到“招得进，留得住”。要破解招商难题，就必须把经营理念渗透到商业地产开发的每个环节。从项目定位突破。要解决招商难，首先要在项目定位阶段就必解决招什么样的商户问题，有针对性招商。招什么样的商户取决于项目“卖什么、卖给谁、怎么卖”。首先“卖什么、卖给谁”取决目标消费群与商圈范围，社区型商业项目，就必须围绕社区居民的日常消费服务来设计定位，而繁华的闹市商业项目则要考虑更大区域范围内的购物、休闲、娱乐、聚餐等需求；其次要解决“怎么卖”。“怎么卖”涉及到项目经营特色与经营理念，比如项目定位是休闲、娱乐为特色，招商就必须在餐饮、酒吧、游乐场与影院等行业招商上下功夫；同样如果项目是独立收银就能针对在经营上要求统一收银的商户去招商。从规划设计突破。招商工作应从规划设计阶段就开始，整合资源让专业顾问公司与商家参与进行来。针对不同类型有商业项目，按照项目整体定位，进行业态、业种规划，然后按规划进行建筑规划设计，如有主力店、次主力店可以根据主力店与次主力店经营物业要求进行量身定做。租金定价适当“放水养鱼”。招商租金定价要从“养商”的角度，根据市场规律去等租金。因为租金是由市场决定，如果租金定的高，承租商不买账那势必导致招商难。在租金定价上，我们可以通过打“组合拳”即通过整体价位、租金形式与付租时间的有效组合，达到招商成功，有效的完善业态业种，降低铺位空置率。

揭秘：商业地产运营管理中的五大痛点 看看到底有多难

　痛点1：预算管控难

相比住宅地产而言，商业地产的精细化管控要求更高，住宅地产的报表精确度以“万元”计，而商业地产的报表要精细到元甚至角、分，因而要求商业地产的预算管控体系能够真正建立起来。在预算管控方面的难点主要体现在实现以下三个方面可控。

1.预算目标可控

商业地产预算目标的编制更为复杂，同样是收支两条线，商业地产的收入预算目标需分为销售收入和租金收入；支出预算目标需分为开发成本、运营成本和三大费用。其中“租金收入预算目标”和“运营成本预算目标”的编制及过程控制显得尤为重要。

标杆企业L企的解决思路，一是基于合同的租金预算管控体系。

首先，基于合同的预算编制思路。L企的租金预算目标是基于每个商铺的每个合同来编制，如果存在空铺情况，则通过“预计合同”的方式解决。

其次，预计合同服从整体租金规划。空铺所对应的“预计合同”租金规划，取决于此商铺所对应的业态规划，如果此铺规划为餐饮业态，则需参照餐饮业态的租金规划目标，来倒算出此商铺今年必须贡献的租金收益，从而推导出最迟开业的时间要求。

再次，四个维度把关预算目标。各商铺对应的租金预算目标确定后，在签订合同的过程中，基于预算单价、保底收入、上手合同价格、同楼层同业态最高租金水平等四个维度，与合同价进行对比，决定是否审批此合同。

最后，租赁政策实时监控。如果有新的租赁政策出台，L企还将各合同执行的情况与租赁政策进行实时比对，找到与租赁政策不吻合的点。

二是运营成本预算管控体系。

首先，基于项目将运营成本分成三大类。L企的运营成本预算目标的编制基于合理、规范的运营成本科目树来编制，将运营成本分为运营整改、推广和招商三大部分，按照项目维度编制后，由商管公司统一汇总。

其次，统一运营成本科目确保口径一致。L企专门制定商业项目运营成本管理制度，将实际业务与运营成本科目的对应关系进行了详细规定，确保不同项目的运营成本归类的统一性。

再次，两道关卡把关确保运营成本预算目标不被突破。第一关是付款申请时，将付款申请金额与运营成本预算目标相比对，控制不超目标；第二关是实际付款时，再综合审视。此外，允许季度间的运营成本预算目标腾挪。在实际业务中，可能会出现一些突发情况而导致运营成本预算目标被突破。此时，L企允许单季度运营成本预算目标被突破，但是，需在随后几个季度中削减运营成本预算目标，确保总预算目标不被突破，这样充分体现政策灵活性。

2.运营指标可控

在编制合理的预算目标之后，需要将其逐层细分为商业管理团队管理过程中需实时关注的关键KPI指标，如资产收益率、租金增长率、EBITDA利润额、建面租金单价、租金占营业额比重等，还包括客流量、营业额这些关键的经营指标，这些指标既体现了商管团队的管理能力，更体现了不同商家的盈利能力，也是作为将来业态优化调整的关键输入。具体可以按照以下思路来解决。

首先，建立分级的KPI监控体系。对于L企而言，将集团整体的KPI指标分成四个层级（图1），便于不同层级的管理者予以重点关注。在此分类的基础上，通过各种类型的可视化界面，对KPI指标进行全面监控，确保公司各级领导对商业项目的整体经营状况了如指掌。

其次，对重点指标进行专项管理。如对“客流量”和“营业额”这两个核心指标进行实时监控，以便我们识别各商铺的经营效益，适时进行业态的持续优化。这两个指标可进行专门监管，得出报表，从而可以直观了解促销活动、天气、节假日对商家营业额及客流的影响，据此制定出合理的运营措施，保障商业项目持续稳定运营。

再次，对异常指标进行实时监控。对于商业项目而言，除了实时关注正常的日常经营指标，还有几个非常重要的异常指标需要我们实时监控，比如空置率、掉铺率、租售比等，如果这些指标超过公司的预警线，则需对其重点关注和分析，制定针对性解决措施。

3.现金流可控

对于商业项目而言，商管团队首先要保证现金流的持续稳定，其次还需关注如何通过过往租金水平来对将来的租金水平进行合理预估，用以预测将来的现金流，从而预测现金流量表中的波峰，提前进行削峰填谷，确保现金流安全。

首先，商业地产企业需要梳理现金流平衡策略。可以参考遵循以下三个等式：可售型物业的销售收入=持有型物业的开发成本、订单资金=开发贷款准备金、租金+物业费+停车场收入=资本化利息。

其次，可以通过信息化平台，对整体现金流进行完整分析，通过对已知现金流的了解，对将来的现金流发生情况进行合理预估。　

痛点2：招商管理难

对于刚从住宅转型商业地产的开发商而言，在解决了预算管控和资金的问题之后，需要面对的最大难题就是如何正常有序地开展招商管理工作。这些新转型的开发商存在一个共同特点，那就是没有一个强有力的品牌资源库作为发展商业地产的坚强后盾，主要体现在三个方面。

1.品牌资源库储备

很多转型商业地产的开发商，在没有足够的品牌资源的情况下，不得已去求助招商代理，但是由于招商代理行业的不成熟，也导致商业项目出现一些不可预知的风险和问题。

另外，如果没有充足的品牌资源储备，就会导致项目的招商谈判陷于被动，而与一些商家签订“丧权辱国的卖国条约”，也极大程度影响了招商节点的达成。

按照标杆L企的做法，首先应做好品牌库的储备。主力店需按照1:3来储备，次主力店需按照1:5来储备，小商铺需按照1:10来储备；

其次要检视品牌资源库的充足性。有了储备目标之后，就要按照商业项目的招商业态规划，来检视目前的品牌资源库是否充足，提前做好应对措施；

再次，前置开展招商工作。基于检视结果，提前开展招商工作，确保品牌资源储备达到预定要求，进而掌握招商谈判过程的主动。

2.招商计划的跟进落实

标杆企业L企按照四个维度来确保招商计划的真正落地。

一是按照三大节点把控招商计划：分别按照招商进度达到30%、80%、100%三个节点对招商计划予以跟进；

二是按照不同的业态分解招商子计划：如按照餐饮、服装、娱乐等不同业态分解成不同的招商子计划，体现不同业态的专业要求，有利于招商目标达成；

三是通过招商分级授权确保关键招商：L企的主力店招商由招商总经理亲自负责谈判，而次主力店招商由招商经理负责，小商铺的招商由一般招商主管或员工负责。通过这种分级授权模式，确保重要招商工作的推动效果；

四是实时预警招商进度：L企通过信息化平台，实时提醒招商人员每周需要跟进的商家有哪些，分别跟进到什么节点，下一步节点需要做什么工作等。同时还可将需要审批的招商谈判结果实时推送到相关领导，便于领导实时关注，加快审批效率，进而加快招商谈判进程。

3.品牌库及时刷新

当招商节点达成并顺利达成开业目标之后，如何对运营过程中即将到期的商铺予以及时提醒，使得招商部门能够尽快启动前置的二次招商工作，避免出现空铺时再开始招商而导致空置率大幅提升？

首先，实时体现所有商铺的租赁状态。针对商业项目的所有商铺，L企将其租赁状态分成五类：正常租赁、本年到期、预警、主动调整、空铺。特别针对预警（三个月内即将到期）和主动调整项，系统自动发送预警信息，提醒招商人员尽快开展招商工作；

其次，编制二次招商计划。基于商铺的整体租赁状态，将即将到期、已经到期和主动调整的信息进行整合，输出《二次招商调整计划》，基于此计划开展前置招商工作；

再次，刷新品牌库。通过招商工作，及时将有意向的品牌商家信息录入到信息系统中发起审批，入库之后，即可开展后续的合约谈判工作。

痛点3：业态规划难

对于众多从住宅地产转型至商业地产的开发商而言，业态规划方面主要存在以下两个方面的难题。

一是业态规划目标仅关注品牌而不关注收益。很多转型的开发商更多关注品牌规划而忽略了其背后的租金规划。因此，需要将业态规划目标与租金规划目标进行对应，还要将租金规划按照每个商铺的主选、备选情况进行租金水平的全面对比，从中找到每个商铺的最高、最低租金水平所对应的整体租金水平，实时了解业态规划落位对整体租金水平的影响，出现风险预警时适时干预项目运营。

二是没有合适的手段实现对业态规划落位进行有效监控。业态规划落位的监控难度非常之高，一线编制类似报告或报表难度也很大，因此需要有一个合理的信息化平台来协助监控：第一，招商期按周进行监控。招商期谈判变数太多，一旦某主力店商家谈判结果有变，则会产生一系列影响，所以招商期的监控频次要高，实时反映各商家的招商谈判进程，并体现与之对应的租金水平；第二，运营期按月进行监控。相比招商期而言，运营期的二次招商影响较小，所以监控频次按月进行即可。

痛点4：运营管理难

对于众多商业地产开发商而言，开业节点的达成并不意味着“开业大吉”而是“开业大急”，因为开业之后项目进入持续运营阶段，管理难度更高，主要体现在以下三个方面。

一是业态持续调整。业态的持续调整对一个商业项目持续、成功运营至关重要，但应依据什么来进行业态持续调整、有哪些具体步骤呢？看看标杆企业L企的做法。首先，业态调整的基本原则：L企明文规定，开业之后六个月必须进行业态调整，同时每个季度也必须有调整，且要确保整体项目的租金收入每年按15%递增；其次，不同阶段调整重心不一：L企认为，在整个运营期内，调整的重心应该按照“客流提升→营业额提升→提袋率/客单价提升→租金提升”这四个阶段来开展；再次，持续调整的两大依据：L企基于两大数据来源持续调整业态，分别是满意度数据和经营分析数据，前者包括消费者满意度数据（消费行为、消费习惯、认知度）和租户满意度数据（租户服务需求、促销经营需求），后者包括租售比、销售坪效、租金坪效、日客流等，真正体现“客户满意→商家满意→开发商满意”的商业运营管理思想；最后，持续调整的经营分析数据：L企通过对同业态商家的经营情况进行横向对比，找到连续几月排名靠后的商家，主动对其进行调整。

二是租赁政策落地。每个商业公司都会有其一整套租赁政策，这里面包括了不同类型合同的审批流程、装修免租期优惠政策、租金优惠政策、租金减免工作等。对于集团而言，如何确保一线作业规范符合公司租赁政策要求，避免过多寻租空间，确保公司收益不受侵蚀？

首先，将公司的租赁政策通过业务流程予以固化。L企将商管公司所有业务的流程都通过信息化平台固化，比如主力店合同、次主力店合同、广场租赁合同的审批等，都根据公司制度要求予以固化；

其次，将公司管控要点植入流程之中。以合同管理为例，L企不允许补录合同、保证金未缴清就接铺、租期重叠等情况发生，所以将这些作为业务流程的审批要点予以固化，确保公司租赁政策得到有效执行；

再次，通过报表集中体现不符合政策的业务，便于监控运营过程中存在的风险。　

三是重点业务管理。在实际运营过程中，还会存在一系列重点业务，包括促销活动管理、租费收取等。按照经验，一个商业项目养商的第一年往往要举办七八十场促销活动，以确保商业项目的人气和旺度，那到底该举办哪些促销活动才符合商业项目的基本定位呢？促销活动到底对哪些商家的营业额有正向促进作用呢？另外，是否能够有一个平台将财务部门从繁重的费用账单打印、租金账单打印、费用收款、租金收款、滞纳金管理、违约金管理等繁杂的工作中解放出来，真正提升一线的效率？

首先，促销活动管理。多维度分析促销效果，指导后续促销活动开展，并通过“万元客流量”和“万元营业额”分析效果；

其次，租约管理。需根据不同的业态、不同的商家设定不同的租金收取模式，设定好基本参数之后，系统自动生成租金账单和费用账单，并且可以通过信息化系统自动套打合同模板，从源头上规避管控风险；

再次，特殊业务。比如应收变更、提前解约、品牌变更、租金变更等，需进行实时监控；

最后，财务管理。通过系统生成租金账单和费用账单后，可套打缴费通知单，既提升了财务工作效率、减少出错，还提升了租户体验。

痛点5：横向协同难

对于从住宅地产转型商业地产的开发商而言，商管公司应确保对开发公司的协调力度，避免出现进度延误而面临众多商家大面积索赔，以及因技术不合格而导致后期大量的运营整改成本。但实际上，商管公司对开发公司及跨专业线的协同难度非常大。

首先是经营目标难以统一的问题。众多标杆企业的商管公司普遍反映商业板块对住宅开发板块的协调力度不够，在前期技术对接、工程开发建设过程中以及后期整改过程中都处于弱势地位。其中也有二者收益模式不同的原因，商管公司的财报相比住宅开发而言要难看很多，这必然导致很多老板会习惯性地重视住宅开发而不重视商业开发，也就慢慢形成了商管公司对住宅的弱势从属地位。在这一点上，老板从根本意识上的转变是关键所在。

分别以W、M、H企为例，W企采用集团集权模式，协调工作交由集团总部进行，“自上而下”解决协同难的问题；M企通过强有力的PMO组织，整合商管、开发的领导，集中应对横向协同难的问题；H企在原开发板块的组织架构基础上，新成立商业管理中心，于是商管与开发的横向协同变成同一公司两个部门间的协同，难度要小很多，另外，H企可以通过商业运营委员会来实现跨部门间的横向协同。

其次是工作界面难以划分的问题。很多商管公司领导都非常关注商管公司和开发公司的工作界面划分问题，比如工程、采购、物业到底应该归谁管，这些问题如果不想清楚，也会影响到商业项目的成败。

标杆企业的做法是：物业归商管公司管理是主流趋势；工程多由开发板块管理，M企也尝试过由商管团队负责；设计多由开发板块管理，但商管公司的招商团队需要配备懂设计的专业人员。

再次是跨专业协同难度大的问题。商业地产相比住宅开发多了两个核心内容，即招商和运营，所以专业线之间的协同难度更大，且对各专业线前置参与要求很高。此外，商业地产还需要与各主力店商家进行协同，对商家的优惠政策、技术要求等进行实时沟通协同，协同工作量和难度非常之大。

针对此，一是进行计划的分级管控。按照集团公司、项目公司、各职能专业线这三个不同层级，将计划节点划分为集团关键节点计划、项目主项计划、职能专项计划，集团领导只需关注开工、开盘、开业这些大的节点；而分公司领导需要关注项目开发全生命周期的重要节点，比如拿地、规划设计、招商、开工、开业、交付、运营、退出等，颗粒度更细；而各职能专业线关注的计划则更细致，涉及到每一个重要专项计划的落实，比如设计、招商、开盘、开业等专项计划，确保大节点目标达成。

二是新增决策工作项管理。“计划没有变化快”是业内普遍存在的难题，明源地产研究院研究发现，导致计划变化的最本质原因在于运营会议，要么新增了相关工作项，要么调整了原计划工作项，因此，如果管理好了“会议决策新增工作项”，就解决了很多计划协同问题，这个也可以通过系统来实现。

三是互提计划。互提计划的处理方式主要就是解决各专业线协同难问题。比如成本部要招标，需要设计部门提供相应的图纸，成本部在编制本部门计划时，会将“出图”这个节点编制其中，但责任人是设计部；而设计部编制本部门月度计划时，就会出现成本部提请的这个计划工作项，设计部只需与成本部就出图的时间节点达成一致即可。通过这个手段，就真正实现了跨专业线之间有效协同。

OTC类销售与电销微销运营模式的工作思路

大家好，我叫张超。是一名销售爱好者。希望我的分享，能给大家带来工作和生活上的帮助。也希望大家能把好的思路分享出来，共同学习进步。

首先，从我个人的角度看，销售是心理战，满足顾客的需求，达成成交，必然需要满足两个脑袋之间的问题，脑袋解决了，口袋自然也就解决了。这叫做销售的双袋论。（下面我就根据这三类销售形式的销售特点和大家分享下其中销售商业模式。）

首先是终端类销售，终端销售分为很多，房产，医药，超市。直接商品化产品和顾客面对面交流，满足需求，达成成交。终端销售往往需要注重的是个人形象，店面陈列，库存，终端产品效期，店面店员技能培训，活动方案策划等工作。这些都是为了给顾客塑造一个良好的心里感觉，看到就觉得正规，看到就觉得确实不错，用眼球改变他大脑的思维。加上在设计一些商业逻辑，成交率就会高很多。（我们举一个例子，拿医药终端来说吧！顾客来买药都是硬性需求，还需要去做什么店面策划吗？当然是必要的，业内人士会明白有的店卖的好，有的店卖的不好，作为一个终端OTC，跑药店最重要的一点就是要做好店内策划，和店内店长或者是采购经理商量好方案，这才是工作核心。至于陈列，查货，设计展位堆头，这些都是你的必要工作。而核心的药店经营策划，需要抓住顾客的心里，才是达标的。比方说我去药店买90块钱的药，第一家药店做满100，送暖手宝免费办理会员，第二家责是组合产品，买组合养生保健品八折，其实优惠力度都差不多，但是我更愿意选择第一家。这个时候满减效应大于组合效应，是因为单纯的设计对于顾客消费思路来说感受不同，那如何做的更好，或者两者结合，达到统筹综效的结果呢？这就要靠终端的你了，方案落实还要教会店员经过使用方案，把权利范围内的交给店员。先生是这样的，一袋枸杞是80块钱，今天咱们药店活动，满100，送价值20元的暖手宝，建议您在拿一盒菊花，因为枸杞加菊花，清肝又明目，还不容易上火，这样刚好100，相当于送您一盒菊花。你给的优惠大不大不重要，重要的是让顾客感觉你给的优惠大。）其实还有很多的活动设计方法和思路，下面我会详细的介绍。

下面介绍一下电销和微销。

电销其实是很多年前就出现的销售形式，最开始是和其他类销售方式结合使用，后期又出现单独电销，电微联合的模式。电销的好处是可以不受到距离限制，和顾客交流，达成线上成交。难度在于他需要很清楚的把控好自己的聊天思路，把控好顾客的消费心里，用短节的时间做到让顾客了解产品，并且跟进或者直接成交。微信的诞生让微商进入了一个新的运营时代，微信的好处责更多，可以留言，发图片，朋友圈做活动，晒产品，并且微信的正规性很高，社会信任感比较好。最重要的一点是，微销的客户流量运营的好可以自发生成，也可以引导生成，微销。微商日常工作每天的朋友圈，微信活动策划，定期跟进客户，反馈客户问题和对客户进行跟进了解，发自己的生活朋友圈，产品和自己一起销售，同时还有最重要的一点，客户感觉的把控。微信活动不是所有的都适合你的客户，你的朋友圈，你的活动策划可以比终端更细致，你可以对客户分层，不同年龄，不同需求，不同人群，设置不同的销售运营模式，这就是微商团队的独有的屠龙刀。

下面给大家分享一些活动的策划思路，大家只有提升了自己的思路理念，才是把自己学习的专业产品知识和实践结合的第一步。

首先我们先要认同一个公式

业绩＝流量×销转×客单价×复购率×波动系数K

在这个基础上，一般销售的系数是固定的。我们先不作为讲解。主要是在流量，销转客单价和复购率上面下功夫。

人们在交易时，不仅要买商品，也要买商品时占到便宜的感觉。多得到或者少付出就是我们所说的“合算偏见”。便宜很重要；让顾客觉得占到便宜，更重要；让顾客觉得，是他自己最终战胜了你从而占到便宜，这就是销售者，在我们设计活动时所能达到不同境界的一种提现。设计好了就是一种升华，（它包含设计好个人话术，产品组合逻辑，产品优惠方式，时间感，需求感放大，等结合。）

有的老板懂得用利润换流量。先做出几个不赚钱的产品，让你觉得，真的太便宜了吧，不买不是人啊！于是大量人流涌入，在他的店里不停地消费，老板就有机会通过其他的利润产品来赚钱。这就是增加流量的方式。中端销售可以在设计方案的时候看看你的方案有没有流量引导产品呢？

我记得刘润老师曾经讲过“语义效应”，一个相同的问题，只是在表述上有些不同，却导致了完全不同的决策判断，给客户完全不同的感受。说话的语言艺术就很重要了。（是这样的太太，买鲜花，这个花瓶是红给您的，鲜花是198。）（是这样的太太，咱们的鲜花是178,都是很不错的，搭配上这个花瓶，更是完美，花瓶20.）我都买了花了，这个花瓶还不能送我呀！我们换位思考感受哦。

选好鲜花，买了花瓶，当然最重要的是要送人，商家为了体现出你送花的真诚，让你毫不犹豫地选择再加5块钱，多买一个价值20元的精致贺卡，上面写上你想说的话，送人是不是更有诚意。

鲜花加花瓶198元，在加上贺卡203，你决定买单，这个时候你看到满249,送鲜花保养水一瓶或者减30的活动，你一想，在买46，就可以剩30。于是你又买了一瓶保养水，好了够了，双方开心的成交，卖家在送你一个包装纸，一张下次购买的代金卷。

不知不觉中，其实你多买了很多产品。老师讲过的“确定效应”，满×元减×，这30元便宜是你一定能拿到手的，你就会毫不犹豫地去争取。就是在我们设计方案的时候精心添加进去的。卖家通过满减优惠券促使了你凑单，又通过专门准备的“凑单专场”，进一步降低你凑单的门槛，从而提高了客单价。

包月鲜花，四束168元，买家觉得贵，不愿意买，怎么办？来看看淘宝卖家的心机文案：“每周只需一杯咖啡的花费，就可以把鲜花送到家，享受一整周的好心情。”一杯咖啡换一束鲜花，贵吗？好像也不贵，那就订一次试试看吧。l

把价格很高的商品，平摊到每周甚至每天，让你产生“也不贵嘛”的心理，忽略那个总价格，促使你马上购买，这就叫做“价值重构”。

比较流行的“预付定金翻倍”策略，目的也是为了提升转化率。开始支付的钱少，降低了大家购买的心理负担，最后实际购买时，只需要支付剩余尾款，不仅显得更划算，也会让顾客因为“现状偏见”，觉得已经到手的东西，舍不得不要。

“比例偏见”在促销时候，单价低的商品要用百分比促销，单价高的要用优惠金额促销，比如单价50元优惠10元就写直降20%，单价500元的优惠20%就写直降100元，这样可以让同样一个概率，在你心中“显得”比实际的大。

以上很多的思路都是我们学习销售初期需要掌握的商业运营模式，掌握了之后你立刻马上就可以开始设计自己的销售模式，不管你是终端销售，电销，微销，都希望帮助到你们。

如何进行移动商业运营推广的方案思考

2012年以来，随着智能手机性能的飞跃和几乎无限可接入的网络使得移动端成为万物互联的主接入口，从近3年“11.11”销售数据看，已有接近95%以上的流量是来自移动端，因此研究基于移动端的商业运营及推广变得日益重要。

借鉴西方经济学的思考方法结合移动互联网商业呈现的特征，我们可以从以下几个方面思考回答移动商业运营推广的问题，从而找到突破方向有效制订策划方案。

你所开展的商业项目能给客户解决什么问题，这个问题是客户的”痛点“吗？能给客户带来愉悦即时满足吗？还是给客户带来其他美好的情绪触发，这个问题实际就是产品定位问题。

你所开展的商业项目面向的用户是哪些群体，他们活跃在哪些互联网平台？他们有哪些共同特征？他们中哪些是小明羊（头羊型），哪些又是懒羊羊（跟随型），哪些又是喜羊羊（情绪型）？采用什么样的方法能够找到联系他们？这个问题实际就是用户画像问题。

你所开展的商业项目拟面对的用户群体体量有多大，这个问题对你的商业模式具有很大的影响。如果你的产品用户规模是小众型，精准服务特定人群就需要更强的专业性，定价往往不是问题产品服务才是问题。如果你的用户规模预期很多，且产品处于培育期，免费低价策略可能就是首选。

你所开展的商业项目产品给用户提供的消费场景有哪些？你对这些场景的画面感清晰可辨吗？你设想的消费场景在日常生活中普遍出现吗，是高频还是低频场景？更为重要的还需要回答，你正在开展的商业项目， 你计划创造的场景，具备知识意识裹挟触发客户情绪的能力吗？还是它仅仅只是一个场，万物互联时代随处是接入互联网的入口，但多数仅仅是场，是没有流量的场，比如淘宝上90%以上经营不善的淘宝店铺。

你所开展的商业项目类似的服务商有哪些？该类产品的运营与推广一般有哪些方法？你计划开展的商业运营推广有什么特色或创新？

通过你计划开展的商业项目推广运营，你希望给客户输入哪些核心意识？例如客户谈到什么话题就会想到你的产品，给客户定位的产品主色调是什么，给客户计划植入的品牌意识是怎样一种认识，都需要充分思考清楚。

你所开展的商业项目运营推广可使用的资源有哪些，哪些资源是独特的，哪些需要外部整合谋求外部赋能，外部赋能如何才能有效获得？

与此同时，还必须充分考虑人力、财力等资源条件的限制，在既定约束条件下合理规划策划方案，做到可控风险的情况下进行最大冒险的创新实践，谋求达到最大化的运营推广绩效。